Rinnovo del mutuo: alcuni consigli in merito
Conosci già le basi del mercato ipotecario svizzero e sei alla ricerca di consigli su come rinnovare il tuo mutuo? Allora sei nel posto giusto
In questo articolo ti forniremo alcuni consigli e aspetti importanti da verificare quando effettui il rinnovo del mutuo, con il tuo fornitore ipotecario iniziale o con uno nuovo.
Quando devo valutare il rinnovo del mio mutuo?
Quali penali potrebbero essere applicate se rinnovo il mio mutuo prima della scadenza?
Che impatto ha il valore di tolleranza sulla mia rinegoziazione?
Quando devo valutare il rinnovo del mio mutuo?
Se la data di scadenza del tuo mutuo è molto vicina, devi rinnovarlo.
Ma niente ti vieta di farlo ugualmente anche se mancano ancora due anni o meno al termine. In questa situazione è consigliabile tenere d’occhio le condizioni del mercato ipotecario, controllando di tanto in tanto se i tassi d’interesse sono in calo e come evolve la tua situazione finanziaria.
Ma le condizioni migliori da sole non sono sufficienti per prendere in considerazione un rinnovo. Dovresti rinnovare il mutuo solo quando il risparmio potenziale derivante dalle nuove condizioni più favorevoli è superiore alle penali che possono essere applicate quando effettui un rinnovo.
Ti basta dare un’occhiata al tasso d’interesse che hai sottoscritto nell’attuale contratto di mutuo. Chiedi quindi alla tua banca e agli altri fornitori di mutui (quelli a cui hai richiesto offerte al momento della firma del contratto attuale e quelli nuovi) quanto potrebbero offrirti oggi.
Tra i vari fornitori, puoi chiedere al nostro partner Baloise e beneficiare così di uno sconto sul tasso d’interesse: fino al 31 dicembre 2023, Baloise offre uno sconto dello 0,15% sui suoi tassi d’interesse ipotecari (già vantaggiosi), solo per gli utenti neon che accendono un mutuo (o ne rinnovano uno esistente) tramite il codice offerta «neon». Puoi trovare maggiori informazioni qui. In più, neon verserà anche 250 CHF sul tuo conto neon entro 6 settimane dalla stipula del mutuo, per aiutarti a sistemarti.
Inoltre, puoi reperire alcuni consigli di Baloise in merito ai rinnovi dei mutui in questo articolo di blog .
Tieni presente che, quando rinnovi il mutuo, il nuovo tasso che ottieni non dipenderà solo dalle condizioni di mercato e dai tassi d’interesse, ma anche dalla valutazione attuale del tuo immobile e dalla tua situazione finanziaria. Questo aspetto lo approfondiremo più avanti.
A questo punto, dopo aver valutato la convenienza del nuovo tasso d’interesse e prima di rinnovare il mutuo, dovrai prendere in considerazione le eventuali penali che potrebbero essere applicate.
Quali penali potrebbero essere applicate se rinnovo il mio mutuo prima della scadenza?
Se passi a un nuovo fornitore ipotecario alla fine della durata del tuo mutuo, non dovresti incorrere in alcuna sanzione pecuniaria.
Se rinnovi il mutuo prima della scadenza, ti potrebbe essere addebitata una penale, a seconda dell’istituto di credito. Ad esempio, alcuni istituti di credito prevedono una commissione fissa di 1000 CHF, mentre altri calcolano le penali in base ai costi di opportunità (cioè la perdita del capitale che avrebbero dovuto guadagnare, derivante dagli interessi del tuo mutuo). E ancora, alcuni istituti di credito applicano eccezioni in caso di vendita. Naturalmente, è necessario verificare questo aspetto esaminando il contratto nel dettaglio o chiedendo a un esperto di mutui.
Inoltre, se il tuo mutuo a tasso fisso non completa la durata concordata, dovrai controllare attentamente il periodo di preavviso eventualmente specificato nel contratto di mutuo. Spesso la scadenza è di 3 o 6 mesi. In questo caso, è probabile che si debbano sostenere dei costi. Una penale per l’estinzione anticipata dovrà essere pagata in base alla durata residua e al tasso d’interesse di mercato.
Un altro tipo di penale potrebbe essere rappresentato da maggiori spese amministrative: ad esempio, se il registro fondiario addebita una tassa per la registrazione dei dati di un nuovo creditore una volta cambiato il fornitore del mutuo.
Quanto vale oggi la mia casa?
Per rinnovare il tuo mutuo alle migliori condizioni, devi sapere come i fornitori ipotecari valutano la tua proprietà. E ci sono grandi differenze nella valutazione dell’immobile a seconda del metodo adottato e del fornitore del mutuo. Ecco quindi alcuni consigli su quale valutazione è adatta e quando effettuarla.
Le stime del valore dell’immobile da parte di venditori, acquirenti e istituti di credito ipotecario sono spesso diverse.
Per i mutuatari, il valore dell’immobile è particolarmente importante, perché influenza il rapporto credito/valore (LTV). (Se non ricordi che cos’è il rapporto LTV, puoi leggere il nostro post di blog che lo spiega – proprio qui).
In qualità di mutuatario e proprietario di un immobile, puoi trarre vantaggio dal rinnovo del mutuo se il valore dell’immobile è aumentato dall’ultima stipula. Questo riduce il rapporto LTV e molti fornitori offrono sconti sui tassi d’interesse per rapporti credito/valore inferiori al 66,67%. Puoi anche sfruttare questa occasione per aumentare il tuo mutuo e racimolare denaro per ulteriori ristrutturazioni o acquisti.
Esistono diversi metodi per valutare il valore dell’immobile. Ma prima di esaminarli più da vicino, è bene sapere che queste valutazioni vanno sempre considerate all’interno di un intervallo e che esiste un valore di tolleranza che può essere del 10% o addirittura del 20%. Non esiste un prezzo assoluto per il valore di un immobile. Esaminiamo ora i metodi di valutazione immobiliare più comuni in uso.
La maggior parte degli istituti di credito utilizza il cosiddetto metodo edonico di valutazione degli immobili. Società come Wüest & Partner, IAZI/CIFI, PriceHubble o Fahrländer si servono di questo strumento per la stima immobiliare. Il loro approccio è di tipo comparativo e consiste nel mettere l’immobile in questione in relazione con migliaia di altri al fine di determinarne il valore in base a un algoritmo. Tu puoi usare un tool gratuito per la valutazione edonica, ad esempio quello messo a disposizione dal nostro partner MoneyPark.
Tieni presente che nel caso di immobili speciali e con atipicità il valore stimato può discostarsi notevolmente dal valore di mercato. Pertanto, in situazioni del genere, è consigliabile rivolgersi a un esperto. Oltre all’ubicazione e all’arredamento dell’immobile, l’esperto valuta anche il tessuto edilizio e gli investimenti effettuati negli ultimi anni.
Con l’aiuto di formule finanziario-matematiche, gli esperti sono in grado di calcolare il valore dell’immobile e descrivere dettagliatamente i risultati ottenuti in una perizia in cui sono indicati sia i fattori di aumento che quelli di diminuzione del valore. A seconda dell’immobile, i costi di una perizia possono partire da 1000 CHF o più.
A questo proposito, potrebbe risultare interessante per te l’offerta del nostro partner MoneyPark: MoneyPark è in grado di fornirti una consulenza imparziale mediante il confronto con le offerte di mutui di oltre 150 istituti finanziari presenti su tutto il territorio svizzero. Inoltre, insieme a MoneyPark e fino al 31 dicembre 2023, neon copre i costi di una consulenza personalizzata con un esperto di mutui MoneyPark: MoneyPark ti offre uno sconto del 50% sui costi e neon ti rimborsa il resto sul tuo conto neon entro 6 settimane dall’avvio del mutuo con MoneyPark. Puoi trovare maggiori dettagli qui o nell'app neon sotto «Benefits».
Che impatto ha il valore di tolleranza sulla mia rinegoziazione?
Come già accennato, le valutazioni degli immobili sono sempre da considerare all’interno di un intervallo ed esiste un valore di tolleranza che può essere del 10% o addirittura del 20%.
Poiché il valore di tolleranza può variare notevolmente da un fornitore all’altro, la scelta del fornitore per il rinnovo del mutuo ha un impatto notevole sulle tue finanze. Pertanto, confrontando le diverse offerte, aumenterai le possibilità di ottenere il miglior affare, proprio come è successo la prima volta che hai negoziato il tuo mutuo.
Ricorda che puoi farlo chiedendo al nostro partner MoneyPark di confrontare le offerte di mutuo di oltre 150 fornitori in Svizzera e usufruire dell’offerta speciale che propone insieme a neon fino al 31 dicembre 2023 (maggiori informazioni qui).
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Hai altre domande sui mutui o vuoi fare un ripasso delle basi del mercato ipotecario? Ti basta cliccare qui per leggere il nostro articolo di blog dedicato.
Ricorda che anche se in questo blog cerchiamo di semplificare il panorama ipotecario svizzero, rimarrà sempre un mix di opzioni, rischi e vantaggi.
Buona fortuna per il rinnovo del mutuo!
NB: grazie alle nostre partnership con MoneyPark e Baloise, anche noi guadagniamo qualcosa. Proprio come con tutti i nostri partner.