Demistificare il mercato ipotecario svizzero con neon

Stai pensando di acquistare la tua prima «casa dolce casa» in Svizzera?

Allora, molto probabilmente, avrai bisogno di un mutuo, e sappiamo che il mercato ipotecario svizzero, a primo impatto, può sembrare un labirinto. Ecco perché, in questo articolo, vogliamo demistificare il gergo tecnico e spiegare le cose più importanti da sapere.

Per leggere questo articolo non ti serve possedere conoscenze specialistiche: ti prenderemo per mano noi e ti spiegheremo tutto in termini semplici. E se hai bisogno di un rapido ripasso prima di partire, puoi cliccare sui seguenti link per visualizzare la definizione di: mutuo and tassi d’interesse.

In primo luogo, in Svizzera non si è (quasi) mai del tutto proprietari della propria casa

Affitto o proprietà: quale opzione fa al caso mio?

Tasso di interesse fisso o variabile

Che cos’è il capitale proprio?

Che cos’è il rapporto LTV?

Come faccio a ripagare il mutuo?

Che cos’è il valore locativo o «Eigenmietwert»?

Quali fattori determinano la concessione o meno di un mutuo?

Perché i miei amici ottengono tassi di interesse diversi per una casa simile?

Qual è la chiave per ottenere il miglior tasso d’interesse?

Ecco in breve alcuni consigli per il tuo mutuo

Rapido ripasso - Appendice

In primo luogo, in Svizzera non si è (quasi) mai del tutto proprietari della propria casa

Aspettate un attimo, come? Questa è probabilmente la prima cosa che devi sapere per capire davvero i meccanismi di finanziamento della casa in Svizzera: di solito si possiede solo un terzo della proprietà e si mantiene un’ipoteca sugli altri due terzi del valore dell’immobile. In pratica, puoi rinnovare l’ipoteca all’infinito e persino trasmetterla alla generazione successiva, in modo che anch’essa possa risparmiare sulle imposte.

Imposte? In effetti, la maggior parte dei costi associati al pagamento di un mutuo, come le spese di manutenzione o il pagamento degli interessi, sono deducibili nella dichiarazione d’imposta. Questa ottimizzazione fiscale ti dà un forte vantaggio se acquisti la tua casa tramite mutuo.

Non dovrai mai rimborsare l’intero importo del mutuo richiesto, ma restituirne solo una parte. È anche per questo che a volte si sente dire che gli istituti finanziari svizzeri possiedono la maggior parte del mercato immobiliare. Ed è proprio così!

Tuttavia, anche possedere solo in parte la casa può essere molto vantaggioso per risparmiare su costi come le imposte rispetto ad altre condizioni quali l’affitto. Ecco perché:

Affitto o proprietà: quale opzione fa al caso mio?

Ti stai chiedendo se sia meglio accendere un mutuo per l’acquisto di una casa invece di affittarla?

Innanzitutto, devi sapere che possedere una casa in Svizzera non è necessariamente molto più economico che affittarla: esiste un tasso d’interesse limite per cui ha più senso acquistare o piuttosto affittare. Per questo motivo è necessario capire come funziona il mercato ed essere consapevoli della propria situazione finanziaria complessiva.

Come proprietario di una casa, i costi sono: gli interessi del mutuo, i costi di ammortamento (la parte del valore della casa che viene richiesta come rimborso dall’istituto finanziario), i costi di manutenzione e l’imposta relativa al valore locativo (in tedesco «Eigenmietwert»), e questo anche se non dai in affitto la tua casa (spiegheremo questa specificità del mercato svizzero più avanti).

Come affittuario, i costi sono: l’affitto, più la 3a, se hai scelto di averne una (anche se questa è indipendente dall’affitto, ovviamente).

Per capire se l’acquisto ha più senso dell’affitto, devi valutare i costi derivanti dall’essere proprietario e confrontarli con quelli che avresti come affittuario, proiettandoli nel futuro.

Oggetto	Proprietario	Affittuario	Commenti
Affitto	✖️	✔️	Il tuo affitto mensile
Valore locativo («Eigenmietwert»)	✔️	✖️	Reddito da locazione fittizio del tuo immobile; sarà aggiunto al tuo reddito imponibile
Pagamenti dei tassi d’interesse payments	✔️	✖️	Prezzo del prestito ipotecario, deducibile fiscalmente
Ammortamento	✔️	✖️	Pagamenti per il rimborso della parte di mutuo richiesta; effettuabile tramite il pilastro 3a
Pilar 3a	(✔️)	(✔️)	Facoltativo ma consigliato per proprietari e affittuari; i proprietari possono utilizzare i pagamenti del pilastro 3a per un ammortamento (indiretto); deducibile dalle imposte.
Costi di manutenzione	✔️	✖️	Costi di manutenzione dell’immobile; nota: gli investimenti per la conservazione del valore sono fiscalmente deducibili

Per valutare la tua situazione individuale, puoi rivolgerti a esperti di mutui. Più avanti in questo articolo ti presenteremo due dei nostri partner che possono supportarti in materia di mutui: Baloise e MoneyPark. Continua a leggere per saperne di più sulle rispettive offerte riservate agli utenti neon.

Come puoi capire, bisogna essere pragmatici e mettere i puntini sulle i prima di decidere di acquistare l’immobile dei propri sogni. Una volta che avrai fatto tutte le valutazione del caso e optato per la scelta più opportuna, potrai prendere le chiavi e stappare lo Champagne.

Scegli la tua strategia: tasso di interesse fisso o variabile

Per quanto riguarda i mutui, puoi scegliere tra due tipi di tasso d’interesse: mutui a tasso fisso o mutui a tasso variabile. Oppure puoi combinarli in diverse tranche di mutuo.

Il mutuo a tasso fisso è un tipo di mutuo in cui il tasso d’interesse rimane costantemente al livello di quando si accende il mutuo. Il tasso d’interesse rimane invariato per tutta la durata del tuo contratto di mutuo

Ad esempio, se tua zia Sofia ti propone di acquistare il suo appartamento in un sobborgo cittadino e tu accendi un mutuo a tasso fisso con un tasso d’interesse del 2,5%, il tasso d’interesse rimarrà al 2,5% a prescindere da qualsiasi variazione del contesto generale dei tassi d’interesse. I mutui a tasso fisso ti garantiscono la prevedibilità e la stabilità dei pagamenti mensili, rendendo più facile fare un bilancio a lungo termine.

I mutui a tasso variabile sono tipi di mutuo in cui il tasso d’interesse può cambiare durante la durata del contratto.

La tipologia più nota di mutuo a tasso variabile è il mutuo SARON, il quale può cambiare ogni giorno in base alle condizioni di mercato prevalenti. SARON è l’acronimo di «Swiss Average Rate Overnight» ed è un tasso di riferimento che rappresenta il tasso d’interesse al quale le banche svizzere si prestano denaro sul mercato monetario. Se il tasso SARON sale, sale anche il tuo tasso ipotecario; se invece scende, scende di conseguenza anche il tuo tasso ipotecario. Pertanto, questo tipo di mutuo può offrire tassi d’interesse iniziali più bassi, aspetto che lo rende particolarmente interessante per i mutuatari che scelgono mutui di breve durata in un contesto di bassi interessi. Tuttavia, espone anche i mutuatari alle fluttuazioni del mercato e quindi al rischio di tasso, in quanto i pagamenti possono oscillare in base alle variazioni del tasso Swap.

La scelta tra tasso fisso o variabile dipende dalla tua tolleranza al rischio, dalla stabilità finanziaria, dalla durata del mutuo e dalla tua visione e conoscenza del mercato finanziario. Non esiste una risposta univoca per tutti, per questo è bene chiedere consiglio a esperti del settore prima di prendere questa decisione.

Ad esempio, puoi rivolgerti al nostro partner MoneyPark. Fornisce una consulenza imparziale confrontando le offerte di mutui di oltre 150 istituti finanziari in Svizzera. Inoltre, con MoneyPark e fino al 31.12.2023, neon copre i costi di una consulenza personalizzata con un esperto di mutui (valore fino a 980 CHF): MoneyPark ti offre il 50% dei costi e neon rimborsa il resto sul tuo conto neon entro 6 settimane dalla chiusura del mutuo con MoneyPark. Puoi trovare maggiori dettagli qui.

Ma ora torniamo alle basi del mercato dei mutui:

Che cos’è il capitale proprio?

Il capitale proprio costituisce l’investimento iniziale necessario per l’acquisto di un immobile (definito anche col termine «fondi propri»). In Svizzera, la regola è di disporre di almeno il 20% del valore dell’immobile in fondi propri. Ciò significa che se tua zia Sofia ti propone di acquistare il suo appartamento per 1 milione CHF, dovresti avere a disposizione (almeno) 200 000 CHF di fondi propri da convogliare nell’acquisto. Almeno, perché all’acquisto sono associati altri costi. Metà del capitale proprio deve essere «denaro sonante», per il resto puoi attingere da varie fonti per soddisfare i requisiti di capitale proprio: ad esempio dai tuoi risparmi, impegnando il fondo pensione o il pilastro 3a, o utilizzando un anticipo di eredità.

Se vuoi verificare di avere a disposizione una somma di capitale proprio sufficiente ad acquistare la tua casa dei sogni, puoi utilizzare . questo pratico calcolatore sviluppato da MoneyPark. E se ti interessa capire se è più conveniente prelevare o cedere in pegno il tuo fondo pensione – sì, entrambe le cose sono possibili e possono risultare interessanti a seconda della situazione personale – puoi trovare maggiori dettagli in questo articolo (disponibile solo in tedesco).

Che cos’è il rapporto LTV?

Il rapporto Loan to Value (LTV) o rapporto credito/valore rappresenta la quota del denaro preso in prestito rispetto al valore dell’immobile. In Svizzera, il valore dell’immobile come garanzia a fronte di un prestito è determinato dal valore di mercato dell’immobile o dal suo prezzo d’acquisto, a seconda di quale sia il più basso («Niederstwertprinzip»), detto anche «valore della garanzia».

L’LTV viene calcolato in base al valore della garanzia. Nell’esempio dell’appartamento di zia Sofia, se il tuo capitale proprio per l’acquisto di questa proprietà è di 200 000 CHF e il valore della garanzia dell’appartamento è di 1 000 000 CHF, il tuo prestito sarà di 800 000 CHF e il corrispettivo rapporto LTV dell’80%.

Spesso l’80% corrisponde all’LTV massimo, e se metà del tuo capitale è costituito dal fondo pensione in pegno, otterrai un «LTV lordo» del 90%.

Grafico: rapporto tra il valore dell’immobile e il suo finanziamento tramite fondi propri, ipoteca e ammortamento. Nota: per motivi di presentazione sono stati utilizzati 65% e 15% anziché 66,67% e 13,33%.

Al contrario, un LTV inferiore al 66,67% è considerato un rischio inferiore. In alcuni casi, quando il rapporto LTV è elevato, si potrebbe prendere in considerazione la possibilità di stipulare un’assicurazione ipotecaria o un prodotto del pilastro 3a presso una compagnia assicurativa per migliorare il proprio LTV. Poiché l’LTV influenza direttamente i termini complessivi del mutuo, è un aspetto fondamentale da tenere in considerazione nel processo ipotecario, in quanto aiuta sia i mutuatari che gli istituti di credito a valutare il rischio associato al mutuo.

Ci sono un paio di altre cose da considerare riguardo ai mutui. Ad esempio, ti potresti chiedere come si rimborsa un mutuo e quali sono i fattori che determinano la concessione o meno di un mutuo. Potresti anche domandarti perché i tassi d’interesse sono diversi a seconda del fornitore che li offre o perché il tuo tasso d’interesse differisce da quello dei tuoi amici. Facciamo chiarezza!

Come faccio a ripagare il mutuo?

Ti ricordiamo che una specificità del mercato ipotecario svizzero è che non è quasi mai necessario rimborsare interamente il mutuo. Se ti sei perso questa parte, dai un’altra occhiata all'introduzione di questo post.

L’intero processo di rimborso del mutuo si chiama «ammortamento», la parte che gli istituti finanziari svizzeri ti chiederanno di ripagare prende il nome di «ipoteca di secondo grado», mentre la parte che rimarrà (nella maggior parte dei casi) e consentirà di ottenere le detrazioni fiscali è detta «ipoteca di primo grado». Ipoteca di primo e di secondo grado insieme rappresentano fino all’80% del valore dell’immobile (ovvero il tuo LTV).

Per l’ammortamento, gli istituti finanziari ti chiederanno di estinguere parti del mutuo in modo tale che il tuo LTV non superi il 66,67%. Se il tuo LTV va oltre il 66,67%, sei ancora nell’ipoteca di secondo grado.

Naturalmente hai la possibilità di ammortizzare (rimborsare) una parte maggiore dell’ipoteca di primo grado, ma questo non sempre è conveniente in termini di imposte.

Il piano di ammortamento non può superare i 15 anni se hai un’età compresa tra i 18 e i 50 anni. Se hai invece più di 50 anni, puoi ammortizzare il mutuo fino alla pensione (di solito a 65 anni).

I rimborsi devono seguire uno schema: è richiesto il pagamento di un importo prestabilito a intervalli regolari, ad esempio a cadenza mensile o trimestrale.

Che cos’è il valore locativo o «Eigenmietwert»?

L’«Eigenmietwert» rappresenta un’altra specificità del mercato ipotecario svizzero. Può essere descritto come un reddito locativo fittizio derivante dal tuo immobile.

Questo reddito deve essere soggetto a imposta, anche se non cedi in affitto la casa ma ci vivi di persona. In pratica, le autorità fiscali aggiungono il valore dell’affitto al tuo reddito imponibile. Purtroppo non esiste una formula univoca per calcolare il valore locativo del tuo immobile.

Per questo motivo è conveniente mantenere un’ipoteca di primo grado in corso dopo aver ammortizzato l’ipoteca di secondo grado. Grazie all’ipoteca rinnovata, potrai detrarre dalle tasse gli interessi del mutuo, il suo ammortamento e i costi di manutenzione della casa (che ne preservano il valore). Questo dovrebbe idealmente coprire le imposte aggiuntive derivanti dall’Eigenmietwert, oltre a saldare alcune delle imposte sul reddito abituali.

Il calcolo dell’Eigenmietwert segue le regole del cantone in cui è ubicato l’immobile. Pertanto, devi sempre fare una proiezione delle imposte del tuo salario attuale e dell’Eigenmietwert che otterresti. Poi sottrarre gli interessi, l’ammortamento e i costi di manutenzione per vedere quanto potresti risparmiare sulle imposte grazie all’ipoteca di primo grado.

Quali fattori determinano la concessione o meno di un mutuo?

Il fattore principale è l’accessibilità economica del richiedente. A tal fine, si effettua un confronto tra il reddito personale e le passività legate all’immobile nell’arco di un anno. L’accessibilità comprende anche una soglia del 5% per i tassi d’interesse (in caso di aumento imprevisto), chiamata «tasso d’interesse di calcolo», il che significa che dovrai essere in grado di permettertelo anche se le condizioni generali del mercato peggiorano, ossia se i tassi d’interesse ipotecari salgono al 5%. Le passività comprendono le spese ricorrenti, le rate di ammortamento e i tassi d’interesse del mutuo. L’accessibilità economica è chiamata anche rapporto spese/reddito.

Per poter ottenere un mutuo in Svizzera, per la maggior parte degli istituti di credito, il totale delle spese annuali associate al mutuo non dovrebbe superare un terzo (33%) del reddito. Ma come già specificato, il calcolo varia. Ogni istituto di credito decide inoltre se e come i tuoi risparmi, le pensioni e i redditi aggiuntivi saranno considerati come reddito nel calcolo dell’accessibilità economica. Nota: un secondo reddito (ad esempio quello del/della coniuge) deve essere aggiunto all’equazione solo se la tua casa è ipotecata in cambio di un mutuo congiunto.

Perché i miei amici ottengono tassi di interesse diversi per una casa simile?

In primo luogo, perché il tuo capitale proprio (la somma di denaro che investi) e la tua accessibilità economica (capacità finanziaria di rimborsare il mutuo) non sono probabilmente uguali a quelli dei tuoi amici e questo influenza i tassi che ottieni.

Ma oltre a questo, è importante capire che il mercato ipotecario svizzero non si basa solo sui tassi d’interesse e sul valore dell’immobile.

Per sapere se l’accensione di un mutuo vale la pena nel tuo caso e per prendere la decisione giusta in ogni fase, devi adottare un approccio olistico della tua situazione finanziaria complessiva, comprese le imposte, le assicurazioni sulla vita e sull’invalidità, l’ammortamento diretto o indiretto e le detrazioni fiscali. Buone notizie: per ottenere aiuto, puoi rivolgerti ai nostri partner Baloise o MoneyPark. Continua a leggere per ulteriori dettagli sulle loro offerte speciali riservate agli utenti neon.

Qual è la chiave per ottenere il miglior tasso d’interesse?

La chiave per ottenere il miglior tasso d’interesse è confrontare diversi fornitori di mutui e negoziare le offerte. Rivolgiti a diversi istituti finanziari come banche, compagnie di assicurazione e fondi pensione.

Puoi farlo chiedendo al nostro partner MoneyPark di confrontare le offerte di mutuo di oltre 150 fornitori in Svizzera. Se avvii il mutuo con MoneyPark entro il 31.12.2023, ricorda che non solo otterrai lo sconto del 50% offerto da MoneyPark sulle spese di consulenza, ma neon ti rimborserà anche il resto delle spese sul tuo conto neon entro 6 settimane dall’avvio del mutuo con MoneyPark. (Maggiori dettagli qui).

Se invece sai già che tipo di mutuo stai cercando, puoi anche dare un’occhiata all’offerta del nostro partner Baloise: Tra altri prodotti finanziari, Baloise propone mutui online (nuovi o rinnovi), consentendoti di ottenere un’offerta in soli 15 minuti. Baloise semplifica l’intero processo ipotecario e ti permette di parlare con un esperto di mutui quando ne hai bisogno. Inoltre, in esclusiva per gli utenti neon che sottoscrivono un mutuo (o ne rinnovano uno esistente) tramite il codice «neon» entro il 31.12.2023, Baloise offre uno sconto dello 0,15% sui tassi d’interesse ipotecari (già vantaggiosi). Trovi maggiori informazioni qui. Ciliegina sulla torta: neon verserà anche 250 CHF sul tuo conto neon entro 6 settimane dalla stipula del mutuo, per aiutarti a sistemarti.

Confrontando le diverse offerte in base alla tua situazione specifica, scoprirai presto che l’offerta migliore non è sempre quella che ti aspetti.

Ecco in breve alcuni consigli per il tuo mutuo

Prima di concludere, riassumiamo i principali consigli da seguire nella ricerca di un mutuo:

1. Conosci e comprendi la tua situazione finanziaria.
2. Utilizza i calcolatori online per valutare la tua accessibilità economica e l’LTV.
3. Se il tuo LTV è elevato, rivolgiti a un consulente professionale per valutare la possibilità di attingere al tuo patrimonio pensionistico per diminuirlo.
4. Trova l’immobile dei tuoi sogni che corrisponda alla tua situazione finanziaria.
5. E da ultimo, ma non meno importante, pensaci bene prima di suddividere il tuo mutuo in tranche, perché potresti rimanere legato allo stesso istituto finanziario in caso di rinegoziazione, e a condizioni meno favorevoli.

Puoi trovare informazioni più dettagliate in questo articolo di blog di Baloise.

Hai altre domande sui mutui, ad esempio vuoi capire meglio l’ultimo punto e scoprire se sarai legato all’istituto finanziario presso il quale hai contratto il mutuo? Oppure desideri saperne di più sulla rinegoziazione dei mutui in generale? Ci abbiamo pensato noi: ti basta cliccare qui per leggere il nostro articolo di blog dedicato.

Tieni a mente che anche se in questo blog cerchiamo di semplificare il panorama ipotecario svizzero, rimarrà sempre un mix di opzioni, rischi e vantaggi. Ma se ti rivolgi a un professionista, riceverai gli strumenti adeguati per navigare in questo territorio e assicurarti il mutuo che ti permetterà di avverare il tuo sogno immobiliare.

Buona ricerca!

NB: Grazie alle nostre partnership con MoneyPark e Baloise, anche noi guadagniamo qualcosa. Come con tutti i nostri partner.

Rapido ripasso - Appendice

Che cos’è un mutuo?

Un mutuo è un tipo di credito che si può richiedere per acquistare o mantenere una casa, un terreno o altri tipi di immobili. In qualità di mutuatario, accetti di pagare il mutuante (una banca o un altro istituto finanziario come un fondo pensione o un’assicurazione) nel corso del tempo, in genere in una serie di pagamenti regolari, il cosiddetto «ammortamento». L’immobile funge da garanzia per il prestito.

Ora, ci sono altre cose importanti da capire sui mutui: i tassi d’interesse.

Cosa sono i tassi d’interesse?

I tassi d’interesse corrispondono al costo del prestito ricevuto da un mutuante. Di solito sono espressi come percentuale dell’importo totale preso in prestito. Quando accendi un mutuo, prendi essenzialmente in prestito denaro da un prestatore per acquistare un immobile. Il tasso d’interesse è l’importo aggiuntivo che paghi in aggiunta all’importo preso in prestito (e che rimborserai nel tempo) come compenso al prestatore per averti permesso di utilizzare il suo denaro, così come per qualsiasi altro prestito.

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