Renouvellement de prêt immo : quelques conseils
Tu connais déjà les bases du marché hypothécaire suisse et cherches des informations concernant le renouvellement de ton hypothèque ? Tu es au bon endroit !
Dans cet article, nous te donnerons quelques conseils et les points importants à vérifier lors du renouvellement de ton hypothèque – auprès de ton fournisseur initial ou d'un nouveau.
Quand devrais-je envisager de renouveler mon hypothèque ?
Quelles sont les pénalités encourues si je renouvelle mon hypothèque avant son échéance ?
Quelle est la valeur actuelle de ma maison ?
Comment la valeur de tolérance influe-t-elle sur le renouvellement de mon hypothèque ?
Quand devrais-je envisager de renouveler mon hypothèque ?
Tout d'abord, si la date d'expiration de ton hypothèque est très proche, tu dois la renouveler.
Sinon, si tu as encore deux ans ou moins d'avance sur la date d'expiration de ton hypothèque, tu peux aussi la renouveler. Dans cette situation, il est recommandé de garder un œil sur les conditions du marché hypothécaire en vérifiant de temps en temps si les taux d'intérêt diminuent et comment ta situation financière évolue.
Mais de meilleures conditions ne suffisent pas pour envisager un renouvellement : tu devrais renouveler ton hypothèque seulement lorsque les économies potentielles découlant des nouvelles conditions plus favorables sont plus élevées que les frais de pénalité qui peuvent survenir lors du renouvellement d'une hypothèque.
Regarde simplement le taux d'intérêt pour lequel tu as signé dans ton contrat hypothécaire actuel. Ensuite, demande à ta banque et aux autres fournisseurs de prêts hypothécaires (ceux à qui tu avais demandé des offres au moment de la signature de ton contrat actuel, ainsi que d'autres fournisseurs) combien ils pourraient t'offrir aujourd'hui.
En dehors de ces prestataires, tu peux aussi demander à notre partenaire Baloise et bénéficier d'un rabais sur le taux d'intérêt : Jusqu'au 31 décembre 2023, Baloise offre 0,15 % de réduction sur leurs taux d'intérêt hypothécaires (déjà avantageux), uniquement pour les utilisateurs ou utilisatrices de neon qui contractent une hypothèque (ou renouvellent une hypothèque existante) via le code d'offre «neon». Tu trouveras plus d'infos ici.
Par ailleurs, tu trouveras quelques conseils de Baloise au sujet des renouvellements de prêt immobiliers dans cet article de blog.
Attention : lors du renouvellement de ton hypothèque, le nouveau taux que tu obtiendras ne dépendra pas seulement des conditions actuelles du marché et des taux d'intérêt, mais aussi de l'évaluation actuelle de ton bien immobilier et de ta situation financière – nous y reviendrons plus en détail ci-dessous.
Maintenant, après avoir évalué dans quelle mesure le nouveau taux d'intérêt serait favorable, tu dois examiner toute pénalité qui pourrait survenir avant le renouvellement de ton hypothèque.
Quelles sont les pénalités encourues si je renouvelle mon hypothèque avant son échéance ?
Si tu changes de fournisseur d'hypothèque à la fin de la durée de ton hypothèque, tu ne devrais pas avoir de pénalité financière.
Si tu renouvelles ton hypothèque avant son expiration, tu pourrais recevoir une pénalité, selon le prêteur. Par exemple, certains prêteurs ont des frais fixes de 1'000 CHF, tandis que d'autres calculent leurs pénalités sur la base des coûts d'opportunité (c'est-à-dire la perte du capital qu'ils auraient pu gagner, dérivant des intérêts de ton hypothèque). Et encore, certains prêteurs appliquent des exceptions en cas de vente. Bien sûr, tu devras vérifier cela en examinant ton contrat en détail ou en demandant à un expert hypothécaire.
De plus, si ton hypothèque à taux fixe n'arrive pas à son terme, tu dois examiner de près le délai de préavis qui pourrait être spécifié dans ton contrat. Le délai est souvent de 3 ou 6 mois. Et dans ce cas, des frais seront très probablement engagés. Une pénalité de remboursement anticipé devrait être payée en fonction de la durée restante non expirée et du taux d'intérêt du marché.
Un autre type de pénalité pourrait être davantage de frais administratifs : par exemple, si le registre foncier facture des frais pour enregistrer les coordonnées d'un nouveau créancier une fois que tu as changé de fournisseur d'hypothèque.
Quelle est la valeur actuelle de ma maison ?
Pour renouveler ton hypothèque aux meilleures conditions, tu dois savoir comment les fournisseurs d'hypothèques considèrent ta propriété. Et il existe de grandes différences dans l'évaluation des biens immobiliers en fonction de la méthode d'évaluation et du fournisseur du prêt hypothécaire. Voici donc quelques conseils pour savoir quelle évaluation est appropriée et à quel moment.
Les estimations de la valeur de la propriété des vendeurs, des acheteurs et des prêteurs hypothécaires diffèrent souvent.
Pour les emprunteurs hypothécaires, la valeur de la propriété est particulièrement importante, car elle influence le ratio prêt-valeur (LTV). (Si tu ne te souviens pas de ce qu'est le rapport prêt-valeur, tu peux lire notre article de blog qui l'explique - juste ici).
En tant qu'emprunteur et propriétaire, tu peux bénéficier du renouvellement de l'hypothèque si la valeur de la propriété a augmenté depuis la dernière clôture. Cela fait baisser le ratio LTV et de nombreux fournisseurs offrent des réductions de taux d'intérêt pour les ratios prêt-valeur inférieurs à 66,67 %. Tu peux aussi profiter de cette occasion pour augmenter ton prêt hypothécaire et réunir des fonds pour d'autres rénovations ou achats.
Il existe différentes méthodes pour évaluer la valeur de ta propriété. Mais avant de les examiner de plus près, tu dois savoir que ces évaluations constituent toujours une fourchette et qu'il existe une valeur de tolérance qui peut être de 10 % ou même de 20 %. Il n'y a pas de prix absolu pour la valeur d'un bien immobilier. Voyons maintenant les méthodes d'évaluation des biens immobiliers les plus couramment utilisées :
La majorité des prêteurs utilisent la méthode d'évaluation immobilière dite hédonique. De telles méthodes sont fournies par des sociétés telles que Wüest & Partner, IAZI/CIFI, PriceHubble ou Fahrländer, qui mettent ton bien en relation avec des milliers d'autres et en déterminent la valeur sur la base d'un algorithme. Tu peux utiliser gratuitement un outil d'évaluation hédonique, par exemple celui fourni par notre partenaire MoneyPark.
Attention : pour les biens particuliers et atypiques, la valeur estimée peut s'écarter considérablement de la valeur du marché. C'est pourquoi, dans de tels cas, il est recommandé de demander l'avis d'un expert. En plus de l'emplacement et de l'ameublement du bien, l'expert évalue également la structure du bâtiment et les investissements réalisés ces dernières années.
À l'aide de formules financières et mathématiques, les experts peuvent calculer la valeur du bien immobilier et détailler leurs conclusions dans une évaluation dans laquelle les facteurs d'augmentation et de diminution de la valeur sont indiqués. Selon le bien immobilier, les coûts d'une expertise peuvent commencer à 1'000 CHF ou plus.
A cet égard, l'offre de notre partenaire MoneyPark pourrait être intéressante pour toi : MoneyPark fournit des conseils impartiaux en comparant les offres hypothécaires de plus de 150 établissements financiers dans toute la Suisse. De plus, en collaboration avec MoneyPark et jusqu'au 31 décembre 2023, neon prend en charge les frais d'une consultation personnalisée avec un expert hypothécaire de MoneyPark : MoneyPark t'offre une réduction de 50 % sur les frais et neon te rembourse le reste sur ton compte neon dans les 6 semaines qui suivent la clôture de l'hypothèque avec MoneyPark. Tu trouveras plus de détails ici ou dans ton appli neon sous «Benefits».
Comment la valeur de tolérance influe-t-elle sur le renouvellement de mon hypothèque ?
Comme nous l'avons mentionné, les évaluations immobilières constituent toujours une fourchette et il existe une valeur de tolérance qui peut être de 10 % ou même de 20 %.
Comme la valeur de tolérance peut varier considérablement d'un fournisseur à l'autre, le choix du fournisseur pour ton hypothèque renouvelée a un grand impact sur tes finances. Par conséquent, en comparant différentes offres, tu augmenteras tes chances de faire la meilleure affaire – comme lorsque tu as négocié ton hypothèque la première fois.
N'oublie pas : tu peux le faire en demandant à notre partenaire MoneyPark de comparer les offres hypothécaires de plus de 150 prestataires en Suisse et de bénéficier de leur offre spéciale avec neon jusqu'au 31 décembre 2023 (plus d'informations ici).
Ou, si tu sais déjà quel type d'hypothèque tu recherches, tu peux aussi jeter un coup d'œil à notre offre avec notre partenaire Baloise : si tu contractes une hypothèque auprès de Baloise jusqu'au 31 décembre 2023 avec le code d'offre «neon», Baloise t'offre 0,15 % sur leurs taux d'intérêt hypothécaires déjà avantageux (plus d'informations ici).
Tu as d'autres questions sur les prêts immobiliers, ou tu souhaites revoir les bases du marché hypothécaire ? Il te suffit de cliquer ici pour lire notre article de blog dédié.
Rappelle-toi : Même si nous essayons d'alléger le paysage hypothécaire suisse pour toi dans cet article, il restera toujours un mélange d'options, de risques et de récompenses.
Tous nos voeux de réussite pour ton renouvellement de prêt immo !
NB: Grâce à nos partenariats avec MoneyPark et Baloise, nous gagnons aussi un peu d'argent. Comme avec tous nos partenaires.