Démystifier le marché hypothécaire suisse avec neon

Tu envisages d'acheter ton premier «Home Sweet Home» en Suisse ?

Pour cela, tu auras très probablement besoin d'une hypothèque, et nous savons que le marché hypothécaire suisse peut sembler être un labyrinthe au début. C'est pourquoi, dans cet article, nous voulons démystifier le jargon et décomposer les choses les plus importantes que tu dois savoir.

Tu n'as pas besoin d'être un expert pour lire cet article : Nous allons te prendre par la main et t'expliquer en termes simples. Et si tu as besoin d'un petit rappel avant de décoller, tu peux cliquer sur les liens suivants pour voir la définition de :une hypothèque et les taux d'intérêt.

En Suisse, on n'est (presque) jamais entièrement propriétaire de sa maison

Location vs. propriété : Qu'est-ce qui est le mieux pour moi ?

Taux d'intérêt fixe ou variable.

Qu'est-ce que les fonds propres ?

Qu'est-ce que le ratio LTV?

Comment rembourser mon prêt hypothécaire?

Qu'est-ce que la valeur locative ou Eigenmietwert ?

Quels sont les facteurs qui déterminent si l'on m'accorde ou non un prêt hypothécaire ?

Pourquoi mes amis obtiennent-ils des taux d'intérêt différents pour une maison similaire ?

Quelle est la clé pour obtenir le meilleur taux d'intérêt ?

En un mot - quelques conseils pour ton prêt immo

Rappel rapide - Appendice

D'abord, en Suisse, on n'est (presque) jamais entièrement propriétaire de sa maison

Attends, quoi ? Eh bien, c'est probablement la première chose que tu dois savoir pour vraiment comprendre les mécanismes de financement des maisons suisses : en général, tu ne possèdes qu'un tiers de la propriété et tu gardes une hypothèque sur les deux autres tiers de la valeur de la propriété. Tu peux pratiquement renouveler ton hypothèque indéfiniment, et même la transmettre à la génération suivante, afin qu'elle puisse, elle aussi, économiser sur les impôts.

Les impôts ? En effet, la plupart des coûts liés au remboursement d'une hypothèque, tels que les frais d'entretien ou le paiement des taux d'intérêt, sont déductibles dans la déclaration d'impôt. Cette optimisation fiscale te donne un fort avantage lors de l'achat de ton logement avec un prêt immobilier.

Tu n'as jamais à rembourser le montant total de ton hypothèque. Au contraire, tu ne dois en rembourser qu'une partie. C'est aussi pour cela que tu entends parfois que les institutions financières suisses possèdent la majeure partie du marché immobilier. C'est vrai !

Pourtant, le fait d'être en partie propriétaire de ta maison peut être intéressant pour économiser des frais tels que les impôts par rapport à d'autres situations comme la location. Voici pourquoi :

Location vs. propriété : Qu'est-ce qui est le mieux pour moi ?

Tu te demandes si tu dois prendre une hypothèque pour acheter une maison au lieu de la louer ?

Tout d'abord, tu dois savoir que posséder une maison en Suisse n'est pas forcément beaucoup moins cher que d'en louer une, il y a un taux d'intérêt limite où il est plus judicieux d'acheter ou plutôt de louer. C'est pourquoi tu dois comprendre comment fonctionne le marché et être conscient de ta situation financière globale.

En tant que propriétaire, tes frais sont : L'intérêt du prêt, le coût d'amortissement (la partie de la valeur de la maison dont le remboursement est demandé par l'institution financière), les frais d'entretien, et la taxe relative à lavaleur locative («Eigenmietwert») - même si tu ne loues pas ta maison (nous expliquerons cette spécificité du marché suisse plus loin).

En tant que locataire, tes coûts sont : Le loyer, plus ton 3a depuis que tu as choisi d'en avoir un (bien qu'il soit indépendant de ton loyer, bien sûr).

Pour savoir s'il est plus judicieux pour toi d'être propriétaire que locataire, tu dois évaluer tes coûts en tant que propriétaire et les comparer à tes coûts en tant que locataire, et les projeter dans l'avenir.

Type de coûts	Propriétaire	Locataire	Commentaires
Loyer	✖️	✔️	Ton loyer mensuel
Valeur locative («Eigenmietwert»)	✔️	✖️	Les revenus locatifs fictifs de ton bien, ils seront ajoutés à ton revenu imposable.
Taux d'intérêt payments	✔️	✖️	Prix du prêt immobilier, déductible des impôts.
Amortissement	✔️	✖️	Paiements pour rembourser la partie demandée de ton hypothèque, peut être via ton pilier 3a.
Pilier 3a	(✔️)	(✔️)	Facultatif mais recommandé pour les propriétaires comme pour les locataires, les propriétaires peuvent utiliser les paiements de pilier 3a pour un amortissement (indirect), c'est déductible des impôts.
Coûts de maintenance	✔️	✖️	Frais d'entretien de ton bien, remarque : les investissements de préservation de la valeur sont déductibles des impôts.

Pour évaluer ta situation individuelle, tu peux t'adresser à des experts en hypothèques. Plus loin dans cet article, nous te présenterons deux de nos partenaires qui peuvent t'être utiles en matière d'hypothèques : Baloise et MoneyPark. Lis la suite pour en savoir plus sur leurs offres respectives pour les utilisateurs de neon.

Comme tu peux le constater, tu dois d'abord être pragmatique et clarifier quelques points sur ta situation financière avant d'obtenir les clés de l'appartement ou maison de tes rêves et de déboucher le champagne.

Choisis ta stratégie : Taux d'intérêt fixe ou variable.

En matière d'hypothèques, tu peux choisir entre deux types de taux d'intérêt : hypothèques à taux fixe ou à taux variable. Ou tu les combines en plusieurs tranches hypothécaires.

Une hypothèque à taux fixe est un type d'hypothèque où ton taux d'intérêt reste constamment au niveau de lorsque tu contractes une hypothèque. Ton taux d'intérêt reste le même pendant toute la durée de ton contrat hypothécaire.

Par exemple, si ta tante Sofia te propose d'acheter son appartement dans la banlieue d'une ville et que tu contractes une hypothèque à taux fixe à, disons, un taux d'intérêt de 2,5 %, le taux d'intérêt restera à 2,5 %, quels que soient les changements dans l'environnement général des taux d'intérêt. Les hypothèques à taux fixe t'offrent ainsi prévisibilité et stabilité pour tes paiements hypothécaires mensuels, ce qui facilite l'établissement d'un budget à long terme

Les hypothèques à taux variable sont des types d'hypothèques où ton taux d'intérêt peut changer pendant la durée de ton contrat hypothécaire.

Le type le plus célèbre d'hypothèque à taux variable est l'hypothèque SARON. Elle peut changer tous les jours en fonction des conditions du marché en vigueur. SARON signifie «Swiss Average Rate OverNight» et est un taux de référence qui représente le taux d'intérêt auquel les banques suisses se prêtent de l'argent sur le marché monétaire. Si le taux SARON augmente, ton taux hypothécaire augmente, et s'il diminue, ton taux hypothécaire diminue en conséquence. Par conséquent, ce type de prêt immobilier peut offrir des taux d'intérêt initiaux plus bas, ce qui le rend particulièrement intéressant pour les emprunteurs qui choisissent des prêts hypothécaires de courte durée dans un contexte de taux d'intérêt bas. Cependant, il expose également les emprunteurs aux fluctuations du marché et donc au risque de taux d'intérêt, car les paiements peuvent fluctuer en fonction des variations du taux Swap.

Le choix entre des taux fixes ou variables dépend de ta tolérance au risque, de ta stabilité financière, de la durée de l'hypothèque, ainsi que de ton point de vue et de tes connaissances sur le marché financier. Il n'y a pas de réponse unique, c'est pourquoiil est bon de demander conseil à des experts en la matière avant de prendre cette décision.

Par exemple, tu peux tendre la main à notre partenaire MoneyPark. Ils fournissent des conseils impartiaux en comparant les offres hypothécaires de plus de 150 établissements financiers dans toute la Suisse. De plus, avec MoneyPark et jusqu'au 31.12.2023, neon prend en charge les frais d'une consultation personnalisée avec un expert hypothécaire de MoneyPark (d'une valeur maximale de 980 CHF) : MoneyPark t'offre une réduction de 50 % sur les frais, et neon te rembourse le reste sur ton compte neon dans les 6 semaines suivant la clôture de l'hypothèque avec MoneyPark. Tu peux trouver plus de détails ici.

Maintenant, revenons aux bases du marché hypothécaire :

Qu'est-ce que les fonds propres ?

Les fonds propres sont l'investissement initial nécessaire à l'achat d'un bien immobilier. En Suisse, la règle est de disposer d'au moins 20 % de la valeur du bien immobilier en fonds propres. Cela signifie que si ta tante Sofia te propose d'acheter son appartement pour 1 million de francs suisses, tu devrais avoir (au moins) 200'000 francs suisses de fonds propres à injecter dans l'achat. Au moins, parce que d'autres coûts d'achat sont associés à ton achat. La moitié de tes fonds propres doit être en liquide (cela peut inclure ton pilier 3a), pour le reste, tu peux puiser dans différentes sources pour satisfaire aux exigences en matière de fonds propres : Par exemple dans ton épargne, en mettant en gage ta caisse de pension ou en utilisant un héritage anticipé.

Si tu veux évaluer si tu as suffisamment de fonds propres pour acheter la maison de tes rêves, tu peux le faire en utilisant ce calculateur pratique développé par MoneyPark. Et si tu veux comprendre s'il est plus intéressant de retirer ou de mettre en gage l'avoir de ta caisse de pension - oui, les deux sont possibles et peuvent être intéressants selon ta situation - tu peux trouver plus de détails dans cet article (en allemand).

Qu'est-ce que le ratio LTV?

Le rapport prêt-valeur (LTV) représente la part de l'argent que tu empruntes dans la valeur du bien immobilier. En Suisse,soit la valeur de marché du bien immobilier, soit son prix d'achat, le plus bas des deux déterminant la valeur du bien en tant que garantie (en tant que collatéral contre le prêt, ou «Niederstwertprinzip»).

Le rapport prêt-valeur est calculé sur la base de cette valeur de garantie. Dans l'exemple de l'appartement de ta tante Sofia, si tes fonds propres pour cet achat immobilier sont de 200'000 CHF et que la valeur de garantie de l'appartement est de 1'000'000 CHF, ton prêt sera de 800'000 CHF, et ton ratio LTV de 80%.

Souvent, 80% est le LTV maximum, et si la moitié de ton capital est composée par ton fonds de pension mis en gage, tu obtiens un «LTV brut» de 90%.

Graphique : relation entre la valeur du bien et son financement via les fonds propres, l'hypothèque et l'amortissement. Note : pour des raisons de présentation, 65% et 15% ont été utilisés au lieu de 66,67% et 13,33%.

Au contraire, un LTV inférieur à 66,67 % est considéré comme étant du côté le moins risqué. Dans certains cas, lorsque le ratio LTV est élevé, tu peux envisager de souscrire une assurance hypothécaire ou un produit du pilier 3a auprès d'une compagnie d'assurance afin d'améliorer ton LTV. Parce que le LTV influence directement les conditions générales de ton prêt hypothécaire, c'est un élément clé du processus hypothécaire, qui aide à la fois les emprunteurs et les prêteurs à évaluer le risque associé au prêt.

Il y a quelques autres éléments à prendre en compte concernant les hypothèques. Par exemple, tu peux te demander comment rembourser un prêt immobilier et quels sont les facteurs qui déterminent si l'on t'accorde ou non une hypothèque. Tu peux aussi te demander pourquoi les taux d'intérêt sont différents selon le prestataire qui le propose ou pourquoi ton taux d'intérêt diffère de celui qu'obtiennent tes ami·e·s. Clarifions les choses !

Comment rembourser mon prêt hypothécaire?

Pour rappel, une spécificité du marché hypothécaire suisse est que tu n'as presque jamais à rembourser entièrement ton hypothèque. Si tu as raté cette partie, jette à nouveau un coup d'œil au premier paragraphe de cet article de blog..

L'ensemble du processus de remboursement du prêt est appelé «amortissement». Et la partie que les institutions financières en Suisse te demanderont de rembourser s'appelle la«deuxième hypothèque», tandis que la partie qui restera (dans la plupart des cas) et permettra des déductions fiscales s'appelle la«première hypothèque». Ensemble, ta première et ta deuxième hypothèque représentent jusqu'à 80 % de la valeur de la propriété (c'est-à-dire ton ratio prêt-valeur).

Pour l'amortissement,les institutions financières te demanderont de rembourser des parties du prêt afin que ton LTV ne soit pas supérieur à 66,67%. Si ton LTV est supérieur à 66,67 %, tu es toujours dans le cadre de la «deuxième hypothèque».

Bien sûr, tu peux amortir (rembourser) une plus grande partie de l'hypothèque de la «première hypothèque», mais cela n'est pas toujours judicieux en termes d'impôts.

Le plan d'amortissement ne peut pas dépasser 15 ans si tu as entre 18 et 50 ans. Si tu as plus de 50 ans, tu peux amortir ton prêt immobilier jusqu'à ta retraite (généralement à 65 ans).

Les remboursements doivent suivre un schéma:Une somme déterminée doit être payée à intervalles réguliers, par exemple tous les mois ou tous les trimestres.

Quelle est la valeur locative ou «Eigenmietwert» ?

La valeur locative, ou «Eigenmietwert» en allemand, est une autre spécificité du marché hypothécaire suisse. On pourrait la décrire comme un revenu locatif fictif de ton bien immobilier.

Ces revenus doivent être imposés, même si tu ne loues pas ta maison mais que tu l'habites toi-même. En gros, les autorités fiscales ajoutent la valeur locative à ton revenu imposable. Malheureusement, il n'existe pas de formule unique pour calculer la valeur locative de ton bien.

C'est pourquoi il est intéressant de conserver une première hypothèque en cours après avoir amorti la deuxième : grâce à l'hypothèque renouvelée, tu peux déduire de tes impôts les intérêts de l'hypothèque, son amortissement et les frais d'entretien de la maison (qui en préservent la valeur). Cela devrait idéalement couvrir les impôts supplémentaires que tu as à cause de l'Eigenmietwert, en plus de tes impôts sur le revenu habituels.

Le calcul de la valeur locative suit les règles du canton dans lequel se trouve le bien immobilier. Tu dois donc toujours faire une projection des impôts que tu obtiendrais du fait de ton salaire actuel et de la valeur locative. Tu soustrais ensuite les intérêts, les amortissements et les frais d'entretien de ta maison pour voir combien tu pourrais économiser sur tes impôts grâce à ta première hypothèque.

Quels sont les facteurs qui déterminent si l'on m'accorde ou non un prêt hypothécaire ?

Le facteur principal pour cela est ta capacité financière, aussi parfois appelée tenue de charges ou encore solvabilité. Il s'agit de comparer tes revenus à tes dettes liées à ton bien en l'espace d'un an. Ta capacité financière comprend également un seuil de 5 % pour les taux d'intérêt (en cas d'augmentation inattendue), appelé «taux d'intérêt calculatoire», ce qui signifie que tu dois pouvoir te le permettre même si les conditions générales du marché se dégradent, c'est-à-dire si les taux d'intérêt hypothécaires passent à 5 %. Ton passif comprend tes dépenses récurrentes, tes paiements d'amortissement et les taux d'intérêt de ton hypothèque. Ta capacité financière est également appelée ton ratio dépenses/revenus.

Pour pouvoir bénéficier d'une hypothèque en Suisse, pour la plupart des prêteurs, le total des dépenses annuelles liées à l'hypothèque ne doit pas représenter plus d'un tiers (33 %) de ton revenu. Mais comme mentionné plus haut, son calcul varie. Chaque prêteur décide également si et comment tes économies, tes pensions et tes revenus supplémentaires seront considérés comme des revenus lors du calcul de ta capacité financière. Remarque : un deuxième revenu (par exemple, celui de ton conjoint) ne doit être ajouté à l'équation que si ta maison est hypothéquée en échange d'un prêt immobilier conjoint.

Pourquoi mes amis obtiennent-ils des taux d'intérêt différents pour une maison similaire ?

Tout d'abord, parce que ton capital propre (la part de ton propre argent que tu investis) et ta capacité financière à rembourser le prêt ne sont probablement pas les mêmes que ceux de tes ami·e·s - et cela influe sur les taux que tu obtiendras.

Mais en plus de cela, il est important que tu comprennes que le marché hypothécaire suisse ne se résume pas aux taux d'intérêt et à la valeur du bien immobilier.

Pour savoir si la souscription d'un prêt hypothécaire vaut la peine pour toi, et pour prendre la bonne décision à chaque étape, tu dois adopter une approche holistique de ta situation financière globale, y compris tes impôts, tes assurances vie et invalidité, tes amortissements directs ou indirects, et tes déductions fiscales. Bonne nouvelle : Pour t'aider dans cette démarche, tu peux t'adresser à nos partenaires Baloise ou MoneyPark. Lis la suite pour plus de détails sur leurs offres spéciales pour les utilisateurs de neon.

Quelle est la clé pour obtenir le meilleur taux d'intérêt ?

La clé pour obtenir le meilleur taux d'intérêt est de comparer différents fournisseurs de prêts hypothécaires et de négocier les offres. Demande à différentes institutions financières - banques, compagnies d'assurance, fonds de pension.

Tu peux le faire en demandant à notre partenaire MoneyPark de comparer les offres hypothécaires de plus de 150 prestataires en Suisse. Et si tu clôtures l'hypothèque avec MoneyPark jusqu'au 31.12.2023, n'oublie pas que non seulement tu bénéficieras de la réduction de 50 % offerte par MoneyPark sur les frais de conseil, mais que neon te remboursera également le reste des frais sur ton compte neon dans les 6 semaines suivant la clôture de l'hypothèque avec MoneyPark. (Plus de détails ici).

Ou, si tu sais déjà quel type d'hypothèque tu recherches, tu peux aussi jeter un coup d'œil à notre offre avec notre partenaire Baloise. Entre autres produits financiers, Baloise propose des hypothèques en ligne (nouvelles ou renouvellements) en seulement 15 minutes. Baloise te simplifie l'ensemble du processus hypothécaire et te permet également de parler à un expert hypothécaire lorsque tu en as besoin. De plus, exclusivement pour les utilisateurs de neon qui contractent une hypothèque (ou renouvellent une hypothèque existante) via le code d'offre  ; «neon» jusqu'au 31.12.2023, Baloise offre 0,15 % sur leurs taux d'intérêt hypothécaires en ligne (déjà avantageux). Tu trouveras plus d'informations dans ton appli neon sous  ; «Benefits», ou en cliquant sur ce lien. Cerise sur le gâteau : en plus, neon te versera 250 CHF sur ton compte neon dans les 6 semaines suivant la signature de ton contrat hypothécaire pour t'aider à acheter tes meubles !

En comparant différentes offres adaptées à ta situation spécifique, tu découvriras vite que la meilleure offre n'est pas toujours celle à laquelle tu t'attends.

En un mot - quelques conseils pour ton prêt immobilier

Avant de nous arrêter là, résumons les meilleurs conseils à suivre dans ta chasse aux hypothèques :

1. Connais et comprends ta situation financière.
2. Utilise les calculatrices en ligne pour évaluer ta capacité financière et ton ratio prêt/valeur.
3. Si ton LTV est élevé,parle à un conseiller professionnel de la possibilité de puiser dans tes avoirs de retraite pour le faire baisser.
4. Trouve le bien de tes rêves correspondant à ta situation financière.
5. Dernier point, mais non des moindres: Réfléchis à deux fois avant de diviser ton hypothèque en tranches, car cela pourrait te lier avec le même établissement financier en cas de renégociation - et à des conditions moins favorables.

Tu peux trouver des étapes plus précises dans cet article de blog de Baloise.

Tu as d'autres questions sur les hypothèques, par exemple tu aimerais mieux comprendre le dernier point ci-dessus et savoir si tu seras lié à l'institution financière auprès de laquelle tu emprunteras ? Ou tu veux en savoir plus sur les renégociations d'hypothèques en général ? Nous avons ce qu'il te faut : il te suffit de cliquer ici pour lire notre article de blog dédié.

Rappelle-toi : Même si nous essayons d'alléger le paysage hypothécaire suisse pour toi dans ce blog, il restera toujours un mélange d'options, de risques et de récompenses. Mais en recherchant des conseils professionnels, tu seras parfaitement équipé pour naviguer dans ce paysage et obtenir l'hypothèque qui te mettra sur la voie d'une propriété réussie.

Bonne installation !

NB : Grâce à nos partenariats avec MoneyPark et Baloise, nous gagnons aussi un peu d'argent. Comme avec tous nos partenaires..

Rappel rapide - Appendice

Qu'est-ce qu'un prêt immobilier ?

Un prêt hypothécaire, aussi appelé prêt immobilier, est un type de crédit que tu peux contracter pour acheter ou entretenir une maison, un appartement, un terrain ou d'autres types de biens immobiliers. En tant qu'emprunteur, tu acceptes de payer le prêteur (une banque, ou une autre institution financière telle qu'un fonds de pension ou une assurance) au fil du temps, généralement en une série de paiements réguliers, l'«amortissement». Et le bien immobilier sert alors de collatéral pour garantir le prêt.

Maintenant, il y a d'autres choses importantes à comprendre sur les hypothèques : les taux d'intérêt.

Qu'est-ce que le taux d'intérêt ?

Le taux d'intérêt est le coût d'un emprunt auprès d'un prêteur. Il est usuellement exprimé en pourcentage du montant total emprunté. Lorsque tu contractes un prêt hypothécaire, tu empruntes essentiellement de l'argent à un prêteur pour acheter une propriété. Le taux d'intérêt est le montant supplémentaire que tu paies en plus de la somme que tu as empruntée (et que tu rembourseras au fil du temps) en guise de compensation au prêteur pour t'avoir permis d'utiliser son argent. Comme pour n'importe quel prêt.

Si tu veux revenir au  premier paragraphe de cet article, clique ici.