Erneuern der Hypothek: Ein paar Tipps
Du kennst dich bereits mit den Grundlagen des Schweizer Hypothekenmarktes aus und suchst nach Infos bezüglich der Erneuerung deiner Hypothek? Dann bist du hier genau richtig!
Denn in diesem Artikel geben wir dir Tipps und Hinweise, die du bei der Verlängerung deiner Hypothek beachten solltest – egal, ob du bei deinem ursprünglichen oder bei einem neuen Anbieter verlängerst.
Wann sollte ich eine Erneuerung meiner Hypothek in Betracht ziehen?
Welche Strafgebühren können anfallen, wenn ich meine Hypothek vor dem Ablaufdatum verlängere?
Wie viel ist meine Immobilie jetzt wert?
Wie wirkt sich der Toleranzwert auf meine Neuverhandlung aus?
Wann sollte ich eine Erneuerung meiner Hypothek in Betracht ziehen?
Wenn die Laufzeit deiner Hypothek bald abläuft, musst du sie verlängern. Du kannst diese aber auch verlängern, wenn sie noch zwei Jahre oder weniger läuft. In dieser Situation ist es empfehlenswert, die Bedingungen auf dem Hypothekenmarkt im Auge zu behalten. Zum Beispiel, indem du von Zeit zu Zeit überprüfst, ob die Zinssätze gesunken sind und indem du deine finanzielle Situation analysierst.
Bessere Konditionen allein sind jedoch kein Grund, eine Verlängerung in Betracht zu ziehen: Du solltest deine Hypothek nur dann verlängern, wenn die potenziellen Einsparungen durch die neuen, günstigeren Konditionen höher sind als die Strafgebühren, die bei der vorzeitigen Verlängerung einer Hypothek anfallen können.
Sieh dir einfach den Zinssatz an, der in deinem aktuellen Hypothekenvertrag vereinbart wurde. Dann frag deine Bank und andere Hypothekenanbieter (sowohl diejenigen, die du bei der Unterzeichnung deines aktuellen Vertrags nach Angeboten gefragt hast, als auch neue Anbieter), was sie dir heute anbieten können.
Abgesehen von diesen Anbietern kannst du auch unsere Partnerin Baloise fragen und von einem Rabatt auf den Zinssatz profitieren: Bis zum 31. Dezember 2023 bietet dir die Baloise 0.15% Rabatt auf ihre (ohnehin schon günstigen) Online-Hypothekenzinsen an (sowohl für Verlängerungen als auch für Neuabschlüsse). Dieses Angebot gilt nur für neon-Nutzer:innen, die über den Angebotscode «neon» eine Hypothek abschliessen oder eine bestehende verlängern. Weitere Informationen findest du hier.
Ausserdem findest du in diesem Blogartikel zusätzliche Tipps der Baloise zur Hypothekenverlängerung.
Bitte beachte: Wenn du deine Hypothek verlängerst, hängt dein neuer Zinssatz nicht nur von den aktuellen Marktbedingungen ab, sondern auch von der aktuellen Bewertung deiner Immobilie und deiner finanziellen Situation – darauf gehen wir weiter unten näher ein.
Nachdem du überprüft hast, wie vorteilhaft der neue Zinssatz ist, solltest du dich vor der Erneuerung deiner Hypothek über mögliche Strafgebühren informieren.
Welche Strafgebühren können anfallen, wenn ich meine Hypothek vor dem Ablaufdatum verlängere?
Wenn du am Ende der Laufzeit deiner Hypothek zu einem neuen Anbieter wechselst, sollten keine Strafgebühren anfallen.
Wenn du deine Hypothek vor dem Ende der Laufzeit verlängerst, kann es sein, dass du eine Strafgebühr zahlen musst. Das kommt ganz auf den Kreditgeber an: Einige Kreditgeber haben zum Beispiel eine feste Gebühr von 1'000 CHF, während andere ihre Strafgebühren basierend auf Opportunitätskosten berechnen (d.h. auf dem Verlust des Kapitals, das sie durch die Zinsen deiner Hypothek hätten verdienen können). Und dann gibt es noch einige Kreditgeber, die im Falle eines Verkaufs Ausnahmen machen. Du musst das natürlich genau überprüfen, indem du dir deinen Vertrag im Detail ansiehst oder einen Hypothekenexperten fragst.
Auch wenn deine Festhypothek die vereinbarte Laufzeit nicht erreicht, solltest du dir die in deinem Hypothekenvertrag festgelegte Kündigungsfrist genau ansehen. Die Frist beträgt oft 3 oder 6 Monate. Und in diesem Fall werden höchstwahrscheinlich zusätzliche Kosten anfallen. Es müsste dann eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden, die sich nach der verbleibenden Restlaufzeit und dem marktüblichen Zinssatz richtet.
Eine andere Art von Strafgebühr könnten höhere Verwaltungsgebühren sein: Zum Beispiel, wenn das Grundbuchamt eine Gebühr für die Eintragung der Daten eines neuen Gläubigers erhebt, sobald du deinen Hypothekenanbieter wechselst.
Wie viel ist meine Immobilie jetzt wert?
Um deine Hypothek zu den besten Bedingungen zu verlängern, musst du wissen, wie Hypothekenanbieter deine Immobilie bewerten. Und je nach Bewertungsmethode und Hypothekenanbieter gibt es grosse Unterschiede bei der Immobilienbewertung. Deshalb findest du hier einige Tipps, welche Bewertung wann geeignet ist.
Die Schätzungen des Immobilienwerts von Verkäufern, Käufern und Kreditgebern weichen oft voneinander ab.
Für Hypothekennehmer:innen ist der Immobilienwert besonders wichtig, denn er beeinflusst die Beleihungsquote/LTV – wenn du nicht mehr weisst, was die Beleihungsquote ist, kannst du das in diesem Blogbeitrag nachlesen.
Als Kreditnehmer:in und Immobilienbesitzer:in kannst du bei der Erneuerung der Hypothek profitieren, wenn der Immobilienwert seit dem letzten Abschluss gestiegen ist. Dadurch sinkt die Beleihungsquote – und viele Anbieter gewähren Zinsnachlässe für Beleihungsquoten unter 66.67%. Du kannst diese Gelegenheit auch nutzen, um deine Hypothek zu erhöhen und Geld für weitere Renovierungen oder sonstige Investitionen zu beschaffen.
Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert deiner Immobilie zu ermitteln. Doch bevor wir uns diese genauer ansehen, solltest du wissen, dass es sich bei diesen Schätzungen immer um eine Bandbreite handelt und dass es einen Toleranzwert gibt, der 10% oder sogar 20% betragen kann. Einen absoluten Preis für einen Immobilienwert gibt es nicht. Schauen wir uns nun die gängigsten Methoden zur Immobilienbewertung an:
Die meisten Kreditgeber verwenden die sogenannte hedonische Methode der Immobilienbewertung. Diese werden von Unternehmen wie Wüest & Partner, IAZI/CIFI, PriceHubble oder Fahrländer angeboten, die deine Immobilie in Relation zu Tausenden von anderen setzen und den Wert anhand eines Algorithmus ermitteln. Die hedonische Bewertung kannst du auch kostenlos nutzen, zum Beispiel von unserem Partner MoneyPark.
Bitte beachte: Bei besonderen, atypischen Immobilien kann der geschätzte Wert erheblich vom Marktwert abweichen. Deshalb ist es in solchen Fällen empfehlenswert, einen Experten zu fragen. Neben der Lage und Ausstattung der Immobilie bewertet der Experte auch die Bausubstanz und die in den letzten Jahren getätigten Investitionen.
Mit Hilfe von finanzmathematischen Formeln können Experten den Wert der Immobilie berechnen und ihre Ergebnisse in einem Gutachten festhalten, in dem sowohl wertsteigernde als auch wertmindernde Faktoren aufgeführt sind. Je nach Immobilie können die Kosten für ein Gutachten durch einen Gutachter bei 1'000 CHF oder mehr beginnen.
In diesem Zusammenhang könnte das Angebot unseres Partners MoneyPark für dich interessant sein: MoneyPark berät dich unparteiisch und vergleicht die Hypothekenangebote von mehr als 150 Finanzinstituten aus der ganzen Schweiz. Ausserdem übernimmt neon zusammen mit MoneyPark bis zum 31. Dezember 2023 die Kosten für ein persönliches Beratungsgespräch mit einem MoneyPark-Hypothekenexperten: MoneyPark gewährt dir einen Rabatt von 50% auf die Beratungskosten und neon erstattet dir den Rest innerhalb von 6 Wochen nach Abschluss der Hypothek bei MoneyPark auf dein neon-Konto zurück. Weitere Details findest du hier.
Wie wirkt sich der Toleranzwert auf meine Neuverhandlung aus?
Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei Immobilienbewertungen immer um eine Bandbreite und es gibt einen Toleranzwert, der 10% oder sogar 20% betragen kann.
Da der Toleranzwert von einem Anbieter zum anderen stark variieren kann, hat die Wahl des Anbieters für deine Hypothekenerneuerung einen grossen Einfluss auf deine Finanzen. Indem du also verschiedene Angebote vergleichst, erhöhst du deine Chancen, das beste Angebot zu bekommen – genau wie bei der ersten Verhandlung deiner Hypothek.
Nicht vergessen: Du kannst bei unserem Partner MoneyPark die Hypothekenangebote von über 150 Anbietern in der Schweiz vergleichen und bis zum 31. Dezember 2023 von ihrem Sonderangebot für neon-Nutzer:innen profitieren (mehr Informationen hier).
Wenn du bereits weisst, welche Art von Hypothek du suchst, kannst du auch einen Blick auf unser Angebot bei unserer Partnerin Baloise werfen: Wenn du bis zum 31. Dezember 2023 eine Hypothek bei der Baloise mit dem Angebotscode «neon» abschliesst, bietet dir die Baloise 0.15% Rabatt auf ihre ohnehin schon günstigen Hypothekenzinsen (mehr Informationen hier).
Du hast weitere Fragen zu Hypotheken oder möchtest die Grundlagen des Hypothekenmarktes wiederholen? Dann klicke hier, um unseren Blogartikel zu lesen.
Nicht vergessen: Auch wenn wir in diesem Blog versuchen, die Schweizer Hypothekenlandschaft für dich zu vereinfachen, wird sie immer eine Mischung aus Optionen, Risiken und Chancen bleiben.
Viel Erfolg bei der Erneuerung deiner Hypothek!
NB: Mit unseren Partnerschaften mit MoneyPark und Baloise verdienen wir auch etwas Geld. Genau wie mit allen unseren Partnern.